Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bescheinigung der Baubehörde, dass eine Wohnung baulich von anderen Einheiten abgetrennt ist. Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum (§ 7 Abs. 4 WEG).

Abrechnungszeitraum

Der Zeitraum, über den Betriebs- oder Hauskosten abgerechnet werden - in der Regel ein Kalenderjahr. Er muss exakt zwölf Monate umfassen.

Abmahnung (mietrechtlich)

Formelle Aufforderung des Vermieters an den Mieter, ein vertragswidriges Verhalten zu unterlassen. In vielen Fällen Voraussetzung für eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 3 BGB).

Aufteilungsplan

Bauzeichnung, die als Bestandteil der Teilungserklärung die Lage und Größe der einzelnen Sondereigentumseinheiten darstellt. Jede Einheit erhält eine fortlaufende Nummer.

Berliner Mietspiegel

Qualifizierter Mietspiegel für Berlin, der die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum ausweist. Wird alle zwei Jahre aktualisiert und dient als Begründung für Mieterhöhungen (§ 558c BGB).

Beschlusssammlung

Vom Verwalter geführte Sammlung aller Beschlüsse der Eigentümerversammlung und gerichtlicher Entscheidungen. Jeder Eigentümer hat das Recht auf Einsichtnahme (§ 24 Abs. 7 WEG).

Betriebskosten

Laufende Kosten, die dem Eigentümer durch das Grundstück und das Gebäude entstehen und auf den Mieter umgelegt werden können (§ 1 BetrKV). Dazu zählen u.a. Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und Versicherung.

Belegeinsicht

Mieter und Eigentümer haben das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen. Bei Betriebskosten gemäß § 259 BGB, in der WEG gemäß § 18 Abs. 4 WEG.

Betriebskostenvorauszahlung

Monatlicher Vorschuss des Mieters auf die zu erwartenden Betriebskosten. Die tatsächliche Abrechnung erfolgt nach Ablauf des Abrechnungszeitraums.

Courtage

Maklerprovision für die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags. Bei Wohnimmobilienkäufen wird die Provision hälftig geteilt (§ 656c BGB). Bei Mietwohnungen zahlt der Besteller (§ 2 WoVermittG).

Duldungspflicht

Pflicht des Mieters, bestimmte Maßnahmen des Vermieters zu dulden, etwa Modernisierungen (§ 555d BGB) oder Instandsetzungsarbeiten. Eine unzumutbare Härte kann geltend gemacht werden.

Eigentümerversammlung

Oberstes Beschlussorgan der WEG. Mindestens einmal jährlich einberufen, entscheidet sie über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Instandhaltung und Verwalterbestellung (§ 23 WEG).

Energieausweis

Dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes und ist bei Verkauf oder Vermietung vorzulegen (§§ 79-88 GEG). Es gibt den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Gültig für zehn Jahre.

Erhaltungsrücklage

Früher Instandhaltungsrücklage. Finanzreserve der WEG für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Die Ansammlung ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).

Erhaltungsverordnung (Berlin)

Auch Milieuschutzverordnung. Soziale Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB, die die ansässige Wohnbevölkerung vor Verdrängung schützt. Modernisierungen und Umwandlungen sind in diesen Gebieten genehmigungspflichtig.

Flurstück

Die kleinste vermessungstechnische Einheit im Liegenschaftskataster mit eindeutiger Nummer. Ein Grundstück im rechtlichen Sinne kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

Fristlose Kündigung

Außerordentliche Kündigung ohne Frist bei wichtigem Grund (§ 543 BGB) - etwa Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten oder erhebliche Vertragsverletzungen. In vielen Fällen ist eine vorherige Abmahnung erforderlich.

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude seit 01.11.2020. Legt Pflichten bei Neubau, Sanierung und Heizungstausch fest. Seit 2024 gelten verschärfte Anforderungen an neue Heizungsanlagen.

Gemeinschaftseigentum

Alle Gebäudeteile, die nicht Sondereigentum sind: tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Hauptleitungen, Fenster (äußere Gestaltung). Die Kosten tragen alle Eigentümer gemeinsam.

Gemeinschaftsordnung

Regelwerk, das die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander festlegt. Meist Bestandteil der Teilungserklärung und im Grundbuch eingetragen.

Grundbuch

Öffentliches Register beim Amtsgericht, das die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Wohnungen dokumentiert. Enthält Eigentümer, Belastungen (Grundschulden) und Rechte (Wohnungsrechte, Nießbrauch).

Hausgeld

Monatliche Vorauszahlung des Eigentümers an die WEG. Umfasst Betriebskosten, Verwaltungskosten und Beitrag zur Erhaltungsrücklage. Höher als die auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten.

Heizkostenverordnung

Bundesverordnung, die vorschreibt, dass mindestens 50% und maximal 70% der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Der Rest wird nach Wohnfläche umgelegt.

Indexmiete

Mietform, bei der die Mietanpassung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt ist (§ 557b BGB). Andere Mieterhöhungen sind während der Laufzeit ausgeschlossen.

Instandhaltung

Maßnahmen zur Bewahrung des bestimmungsgemäßen Zustands eines Gebäudes - etwa regelmäßige Wartung der Heizungsanlage, Dachinspektionen oder Fassadenanstriche.

Instandsetzung

Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Zustands nach einem Schaden oder Verschleiß - etwa Reparatur eines Rohrbruchs, Austausch defekter Fenster oder Sanierung der Fassade.

Jahresabrechnung (WEG)

Wird vom Verwalter nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt und stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG gegenüber (§ 28 Abs. 2 WEG). Grundlage für Nachzahlungen oder Guthaben der Eigentümer.

Kappungsgrenze

Obergrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. In Berlin: maximal 15% innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB).

Kaution

Sicherheitsleistung des Mieters, maximal drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Muss vom Vermieter getrennt angelegt werden. Dient zur Absicherung gegen Mietschulden und Schäden.

Kündigungsfrist

Für Mieter: drei Monate zum Monatsende, unabhängig von der Mietdauer (§ 573c BGB). Für Vermieter: je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate, nur mit gesetzlichem Kündigungsgrund.

Leerstandskosten

Betriebskosten, die während des Leerstands einer Wohnung anfallen. Diese dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden, sondern sind vom Eigentümer zu tragen.

Mieterhöhung

Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB), durch Modernisierung (§ 559 BGB) oder aufgrund einer Index-/Staffelmietvereinbarung.

Mietminderung

Recht des Mieters, die Miete zu mindern, wenn die Mietsache einen erheblichen Mangel aufweist (§ 536 BGB). Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, muss aber angemessen sein.

Mietpreisbremse

Gesetzliche Begrenzung der Miete bei Neuvermietung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete in angespannten Wohnungsmärkten (§ 556d BGB). In Berlin seit 2015 gültig.

Miteigentumsanteil (MEA)

Der rechnerische Anteil eines Eigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum, ausgedrückt in Tausendstel. Er bestimmt in der Regel den Stimmrechtsanteil und die Kostenverteilung.

Milieuschutzgebiet

Soziales Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB zum Schutz der Wohnbevölkerung vor Verdrängung. Modernisierungen, Abriss und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sind genehmigungspflichtig. In Berlin aktuell 82 Gebiete.

Modernisierung

Bauliche Maßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die Wohnverhältnisse verbessert oder Energie/Wasser einspart (§ 555b BGB). Berechtigt zur Mieterhöhung.

Nettokaltmiete

Die reine Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Basis für die Berechnung der Mietkaution (max. 3 Nettokaltmieten) und für Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel.

Obhutspflicht

Pflicht des Mieters, die Mietsache pfleglich zu behandeln und Schäden zu vermeiden (§ 280 BGB). Umfasst z. B. Heizen, Lüften, Melden von Schäden und Absperren der Wohnung.

Öffnungsklausel

Klausel in der Gemeinschaftsordnung, die bestimmte Regelungsänderungen per Mehrheitsbeschluss ermöglicht, die sonst Einstimmigkeit erfordern würden. Begrenzt durch den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

Ordnungsgemäße Verwaltung

Der Maßstab für alle Maßnahmen des WEG-Verwalters (§ 18 Abs. 2 WEG). Eine Maßnahme ist ordnungsgemäß, wenn sie wirtschaftlich vernünftig und im Interesse aller Eigentümer ist.

Primärenergiebedarf

Zentrale Kennzahl im Energieausweis. Berücksichtigt die gesamte Energiekette einschließlich Gewinnung und Transport des Energieträgers. Gebäude mit erneuerbaren Energien schneiden deutlich besser ab.

Protokoll (Eigentümerversammlung)

Dokumentiert die gefassten Beschlüsse, unterschrieben vom Versammlungsleiter und einem Eigentümer (§ 24 Abs. 6 WEG). Muss unverzüglich in die Beschlusssammlung aufgenommen werden.

Quorum

Mindestanzahl anwesender Eigentümer für eine beschlussfähige Versammlung. Seit der WEG-Reform 2020 entfällt das Quorum - jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig (§ 25 Abs. 1 WEG).

Räumungsklage

Gerichtliches Mittel zur Durchsetzung der Wohnungsherausgabe, wenn der Mieter nach Kündigung nicht auszieht (§ 546 BGB). In Berlin mit längeren Verfahrenszeiten zu rechnen.

Rechenschaftsbericht

Pflicht des WEG-Verwalters, den Eigentümern über die Verwaltung Rechenschaft abzulegen (§ 259 BGB). Wird in der Regel mit der Jahresabrechnung vorgelegt.

Rückbaupflicht

Pflicht des Mieters bei Auszug, bauliche Veränderungen zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen (§ 546 BGB), sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Sondereigentum

Die Räume einer Eigentumswohnung, die dem einzelnen Eigentümer allein gehören (§ 5 WEG). Umfasst Innenräume, nicht tragende Wände, Bodenbeläge, Innentüren und Installationen bis zum Hauptleitungsabzweig.

Sondernutzungsrecht

Das Recht eines einzelnen Eigentümers, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen - etwa einen Gartenanteil, Stellplatz oder Kellerraum. Wird in der Teilungserklärung festgelegt.

Sonderumlage

Außerplanmäßige Zahlung der Eigentümer, wenn Hausgeld und Rücklage nicht ausreichen. Bedarf eines Beschlusses der Eigentümerversammlung.

Staffelmiete

Mietvereinbarung, bei der die Miete in festgelegten Zeitabständen um einen bestimmten Betrag steigt (§ 557a BGB). Die Staffeln müssen im Mietvertrag beziffert sein.

Teilungserklärung

Notariell beurkundetes Dokument, das ein Grundstück in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufteilt und die Miteigentumsanteile festlegt (§ 8 WEG). Grundlage jeder WEG.

Teileigentum

Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, z.B. Gewerbeeinheiten, Ladenlokale oder Büros (§ 1 Abs. 3 WEG). Rechtlich gleichwertig mit Wohnungseigentum.

Umlaufbeschluss

Beschlussfassung der WEG außerhalb einer Versammlung, schriftlich oder über digitale Kanäle wie CASAVI. Seit der WEG-Reform 2020 mit einfacher Mehrheit möglich (§ 23 Abs. 3 WEG).

Umlagefähige Kosten

Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Abschließend in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt - 17 Kostenarten plus Heizkosten.

Umwandlungsverordnung (Berlin)

Macht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebäuden mit mehr als fünf Einheiten genehmigungspflichtig (§ 250 BauGB). In Milieuschutzgebieten gelten verschärfte Regelungen.

Verkehrssicherungspflicht

Pflicht von Eigentümern und Hausverwaltungen, dafür zu sorgen, dass vom Gebäude keine Gefahren ausgehen. Umfasst Winterdienst, Instandhaltung von Treppen und Geländern sowie Prüfung technischer Anlagen.

Vermögensschadenhaftpflicht

Pflichtversicherung für Immobilienverwalter, die Vermögensschäden durch fehlerhafte Verwaltung abdeckt. VILICUS verfügt über eine Deckungssumme von 500.000 €.

Verwaltervertrag

Vertrag zwischen WEG und Verwalter, der Rechte, Pflichten und Vergütung regelt. Maximale Laufzeit: fünf Jahre, bei Erstbestellung drei Jahre (§ 26 Abs. 1 WEG).

Verwalterzustimmung

Kann in der Teilungserklärung als Voraussetzung für die Veräußerung einer Eigentumswohnung vereinbart werden (§ 12 WEG). Schützt die Gemeinschaft vor unzuverlässigen Erwerbern.

Vorkaufsrecht

Berechtigt den Inhaber, bei einem Verkauf zu denselben Bedingungen einzutreten. Mieter haben ein Vorkaufsrecht bei erstmaliger Umwandlung ihrer Wohnung in Eigentum (§ 577 BGB). In Berliner Milieuschutzgebieten kann auch der Bezirk ein Vorkaufsrecht ausüben (§ 24 BauGB).

Wärmecontracting

Ein externer Dienstleister übernimmt die Wärmeversorgung eines Gebäudes inkl. Planung und Betrieb der Heizungsanlage. Die Kosten können unter Voraussetzungen als Betriebskosten umgelegt werden (§ 556c BGB).

Wirtschaftsplan

Finanzielle Vorausplanung der WEG für das kommende Jahr (§ 28 Abs. 1 WEG). Basis für die monatlichen Hausgeldzahlungen. Muss von der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Gemeinschaft aller Eigentümer einer Wohnanlage. Seit der Reform 2020 ist die WEG eine rechtsfähige Gemeinschaft, die im Rechtsverkehr als Verband auftreten kann (§ 9a WEG).

Wohnungseigentum

Das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück und Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG).

Zertifizierter Verwalter

Seit 01.12.2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die Zertifizierung setzt eine IHK-Prüfung in WEG-Recht, Mietrecht, Technik und Buchhaltung voraus (§ 26a WEG).

Zustandsbericht

Dokumentation des baulichen und technischen Zustands einer Immobilie. Dient als Grundlage für Instandhaltungsplanung und Rücklagenberechnung in der WEG.

Zweckentfremdungsverbot

Berliner Landesgesetz, das die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen oder gewerbliche Nutzung ohne Genehmigung untersagt. Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb ist genehmigungspflichtig.

Begriffslexikon A-Z